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如果房价五年不变,你的房子还能回多少本?

2019-09-10 点击 评论

房子到底有什么魔力,可以让人如此痴迷?就在于中国房地产发展的过程中,房子成了财富增值的手段。然而,这并非常态,笔者此前一直认为,与其把房子当成存钱罐,更要把房子看作提款机。


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存钱罐仅仅让财富保有之前的数值,还不一定能保住其价值,唯有提款机的投资思路,才能让财富恒久的增值。在房价高速上涨的时候,很多人并不认为房价跑不过通胀;实际上,除了2016年当年的涨幅,平均看下来,房子的保值功能未必如预期所愿。


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熟悉国内楼市发展的朋友都知道,国内的房价并不是一直在涨,而是有过几次大规模的横盘期。在横盘期内,大致算一下就可以发现,70大中城市房价平均涨幅仅为8.69%。


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或许有人会疑惑,说好的横盘,房价还在涨;所以根本不可能有横盘的。问题在于,你的房子不是白来的,你要考虑贷款成本、机会成本、通货膨胀、货币供应量……这些都算进去,就会发现房价实际上是可能缩水的。实际上,过去几年通胀率平均在7%,这也就意味着,如果5年房价不上涨30%,那么仅靠持有房子来保证自己的财富不缩水,是不可能的了。


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为什么现在限购压得这么紧?当然,为了民生肯定是一个原因,另一个原因就在于,我们不能像其他国家那样,把房地产完全交给市场;大涨大跌并不是我们的经济能承受的住的——实际上没有一个国家或地区,可以完成承受的起房价的暴涨与暴跌,日本、美国,抑或是中国香港、中国温州。房价暴涨暴跌后,对经济的伤害可以说是痛彻骨髓的。所以说,房价最终就会回归到小幅震荡,宏观上看,抑制杠杆、减少抵押,不准高价卖房,不准随意卖房,把资金控制在房子中,并逐步把社会上的可用资金引向实体经济。如此,房地产最为储蓄罐的功能,彻底丧失。


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未来一定会有大量资金从楼市出走。也有人认为,只要我守得住,总有翻身的机会。问题是,上一轮楼市牛市,一二线报复性反弹,三四线棚改刺激,信贷宽松,限购解除,这样天时地利人和的机会,你觉得一个世纪会出几次?2015年之前的那次横盘,很大问题在于库存。库存过大,市场不景气,开发商为谋求回款不断压低预期,从而压低了土地价格……如此恶性循环,最终伤害的是经济生活中的所有人,这是各个方面都不愿意看到的。于是就有了去库存。轰轰烈烈的抢房运动,仿佛不买就错过了几个亿;刚需也榨干六个钱包上,不买怕再也买不起。而目前呢?该买的都买了,刚需购买力消化殆尽。买不起的也就回老家了,经济的温度不足以支撑他们继续留在一二线城市,反正是买不起了。


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综上来说,未来,一二线微微涨,但难以再像之前那样带来巨大收益;相反,一二线城市的房价之高,对投资者的资金要求也就高,无疑这也增加了投资的不确定性。三四线的棚改已经结束,如此规模的棚改,恐怕是前无古人后无来者,持有三四线房产的人呢,想要靠等政策来翻身,那就好好想想吧。或许有人终于醒悟,准备抛售房子,却发现三四线城市的住房早已进入有价无市的状态。低价卖,你不开心,高价等,未来难测。终于就在横盘周期中,财富一点一点消逝。打败你的不是房价,是人性;而前车之鉴告诉我们,如果只把投资当成储蓄罐,早晚重蹈这些投资者的覆辙。